Co.Le.Fin. S.r.l., società specializzata, fina dal 2007, nello smobilizzo di asset concorsuali, si rivolge agli organi delle Procedure fallimentari che intendano liquidare gli attivi concorsuali attraverso la cessione “pro soluto” dei crediti (commerciali ed erariali) oppure mediante vendita di immobili in seno alla Procedura.

Per quanto riguarda l’acquisizione dei crediti, Co.Le.Fin. S.r.l. si propone quale cessionaria “pro soluto” delle posizioni creditorie della Procedura, agevolando l'esecuzione dei riparti finali in tempi brevi e manlevando la cedente da tutti gli oneri relativi al trasferimento della titolarità del credito e dal rischio di eventuali contestazioni od opposizioni da parte dei debitori o dell’Amministrazione Finanziaria; rischio quest’ultimo che si trasferisce in capo alla cessionaria Co.Le.Fin. S.r.l. che rinuncia, preventivamente, a qualunque garanzia circa la sussistenza del credito ed alla relativa esigibilità.

Dal punto di vista operativo, dopo aver effettuato le rituali verifiche, la Co.Le.Fin. S.r.l. invierà un’offerta, irrevocabile e cauzionata, per la cessione dei crediti (anche futuri o maturandi)  affinché il Curatore possa sottoporla agli Organi della Procedura ai fini autorizzativi oppure per essere utilizzata come prezzo base d’asta di una futura procedura competitiva per la raccolta di eventuali offerte migliorative, in ossequio al principio di massima trasparenza e di “favor partecipationis”.

Crediti cedibili

Crediti verso Pubblica Amministrazione

I crediti verso la P.A. rappresentano la categoria di crediti maggiormente confliggente con le esigenze delle Procedure Concorsuali in quanto le tempistiche di realizzo sono fortemente condizionate, in peius, a causa dei termini processuali dilatori riservati alla P.A. oltre che per il continuo replicarsi dei Decreti emanati dal Legislatore in soccorso degli Enti Pubblici per evitare che dichiarino dissesto finanziario.

Cedendo tali crediti, la Procedura attualizza la pretesa creditoria ribaltando sul cessionario i costi dell’attesa e l’alea circa le tempistiche di incasso che possono durare anche diversi anni e con esiti incerti.

Crediti Iva, anche maturandi (Iva sul compenso del Curatore)

Ogni Procedura ha crediti Iva da incassare o maturandi, come, ad esempio, quello esposto nela fattura relativa al compenso del Curatore.

La cessione del credito Iva, tenuto conto del prezzo di cessione pari mediamente all'80% del valore nominale del credito, è la soluzione ideale per ottenere liquidità immediata e chiudere la Procedura senza dover attendere le tempistiche, notoriamente lunghe ed incerte, per ottenere il rimborso del credito erariale.

La cessione comporta, altresì, l'esonero dall'obbligo di esibire, ove necessaria, la fideiussione bancaria per ottenere il rimborso perchè difficilmente ottenibile dalle Procedure concorsuali ed oltretutto molto onerose sia in termini di accantonamenti che di premi annuali.

Ancora, con la cessione si ottiene la manleva da responsabilità in ordine alla certezza, fondatezza ed esigibilità del credito Iva; infatti, la rischosità circa l'opponibilità di eccezioni, anche compensative, daparte dell'amministrazione finanziaria ricade esclusivamente sulla cessionaia Co.Le.Fin. S.r.l. che si accolla tutti i rischi, compreso quelli relativi a contenziosi tributari da gestire.
Crediti fiscali (“sisma bonus”, “ecobonus”, “bonus facciata”, “bonus ristrutturazione”, etc)

A seguito della legislazione intervenuta in questi ultimi anni per rivitalizzare il settore edilizio, numerose procedure concorsuali si ritrovano nei cassetti fiscali diversi crediti maturati a seguito di interventi di riqualificazione di immobili.  

In particolare, i crediti fiscali per i quali Co.Le.Fin. S.r.l. potrebbe officiare offerte sono quelli relativi al “sisma bonus”, “ecobonus”, “bonus facciata” e “bonus ristrutturazione” che, però, potranno essere ceduti una sola volta e poi essere portati in compensazione da parte di eventuali cessionari.

Al fine di formalizzare un’offerta da sottoporre agli organi della Procedura, Co.Le.Fin. S.r.l. dovrà effettuare alcune verifiche limitatamente alle comunicazioni ed alla documentazione che ha generato il credito con particolare riferimento ai visti di conformità ed alle asseverazioni.

Crediti ipotecari

Per i crediti garantiti da ipoteca, la valutazione ai fini della quantificazione di un’offerta di acquisto “pro soluto” è basata su un semplice algoritmo che incrocia le risultanze delle indagini commerciali sul debitore con la previsione di vendita del cespite immobiliare al prezzo di mercato dal quale sottrarre il margine atteso.

Inoltre, più che per le altre tipologie, i crediti ipotecari impongono alla Procedura di sostenere ingenti spese vive (certificazioni notarili, iscrizioni a ruolo, compensi professionisti delegati, perizie e consulenze tecniche, trascrizioni e registrazione atti, onorari custode, compensi al legale, etc) oltre ad esporla a lunghe attese di realizzo dato che, come tristemente noto, le procedure esecutive immobiliari possono durare anche molti anni e con l’aggravante che non è garantito il risultato in quanto numerose sono le vicende giuridiche che possono intralciare il proficuo percorso ablatorio.

La cessione “pro soluto” evita alla Procedura di sostenere le notevoli spese legali e di esecuzione, ribalta sul cessionario l’alea dell’incasso del credito e, soprattutto, attualizza subito le proprie aspettative creditorie con consequenziale chiusura della Procedura in tempi brevi nell’interesse del ceto creditorio e dei ruoli delle Sezioni Fallimentari.

Crediti chirografari verso aziende e privati

Trattasi dei crediti maggiormente presenti negli attivi fallimentari; in questi casi le Procedure Concorsuali, spesso illiquide per conferire mandati recuperatori onerosi a professionisti esterni, sono esposte ad una più che concreta infruttuosità dell’azione esattiva dovuta alle difficoltà di verificare l’esigibilità del credito (controllare termini prescrizionali e decadenziali oltre che supportare documentalmente la pretesa mediante esibizione di “DDT” o prova dell’avvenuta prestazione), precostituirsi un titolo esecutivo (incardinando una procedura monitoria e sempre che il debitore non si opponga), metterlo in esecuzione (previa effettuazione delle indagini sugli asset pignorabili) sperando che, nel frattempo, il debitore eventualmente capiente non sia diventato “magicamente” nullatenente.

Queste dinamiche sono sicuramente poco compatibili ed affini alle esigenze delle Procedure Concorsuali che, invece, potrebbero trovare giovamento (soprattutto nell’interesse del ceto creditorio) nella cessione “pro soluto” di tali crediti che – semmai la Procedura decidesse di esigere direttamente – comunque comporterebbero un delta negativo tra quanto eventualmente incassato ed i costi sostenuti per le azioni legali ed i compensi pagati ai professionisti a prescindere dall’esito dell’azione legale.

Crediti da azioni revocatorie o di responsabilità

Spesso, gli Organi delle Procedure avviano azioni revocatorie o di responsabilità per reintegrare il patrimonio delle medesime Procedure che siano stati depauperati artificiosamente nei famosi “periodi sospetti”; anche in questo caso, quivi richiamando le considerazioni inerenti i crediti verso Aziende e Privati, è vantaggioso per la Procedura attualizzare il credito, cedendolo con la formula “pro soluto” e non esponendosi, quindi, alle incertezze di non pronosticabili azioni esecutive i cui rischi ricadranno sulla cessionaria.

Crediti sanitari verso ASL

I crediti sanitari rappresentano una nicchia di mercato nella quale Co.Le.Fin. S.r.l. opera da diversi anni avendo maturato notevole esperienza nella gestione di questa tipologia di crediti.  

Le criticità relative all’incasso di questi crediti sono spesso riconducibili ai dissesti finanziari delle Asl di competenza ovvero agli scudi normativi che, spesso, il legislatore attua proprio per evitare squilibri finanziari e consentire la continuità aziendale della Aziende Sanitarie che operano in un settore particolarmente delicato.     

In effetti, il modo migliore per evitare ingenti spese per le attività recuperatorie, che spesso si prolungano sine die, consisterebbe nel proporre accordi transattivi all’Asl competente oppure, come auspicabile, cedere tali crediti con formula pro-soluti alla Co.Le.Fin. S.r.l., ovvero ad investitori istituzionali per la quale quest’ultima funge da advisor.

Crediti verso terzi pignorati

Sovente, accade che la Procedura riesca a mettere in esecuzione un titolo effettuando un pignoramento presso terzi (in genere datore di lavoro, Ente o Ministero, Inps) che comporta l’assegnazione periodica di una quota disponibile dell’emolumento del debitore ma, comunque, non superiore al quinto del montante mensile e sempre al netto ed in coda a precedenti pignoramenti o cessioni che ne riducono la quota disponibile.

Ovviamente, data la modestia dell’importo che viene assegnato periodicamente (sempre che non sia necessario attendere il soddisfacimento prima di un altro creditore) è difficile pensare che la Procedura possa rimanere in vita per tutto il tempo occorrente per estinguere la relativa pretesa creditoria, in quanto i costi di gestione della stessa Procedura sono, quasi sempre, superiori alle aspettative di incasso.

Cedere il credito è la migliore soluzione nell’interesse della Procedura e del ceto creditorio che, anche se in misura ridotta, viene soddisfatto senza esporsi ai rischi del “lungo periodo” tra cui l’evento “licenziamento” ovvero l’evento “morte” del debitore che stroncherebbero ogni aspettativa di realizzo.

Crediti verso banche

È consuetudine per i Curatori verificare che le pretese creditorie delle banche siano state sempre fondate e legittime poiché la giurisprudenza degli ultimi anni ha evidenziato diverse criticità nei rapporti bancari tali da poter consentire la restituzione di somme pagate indebitamente. 

In effetti, anche tramite perizie econometriche, possono emergere irritualità sulle modalità di applicazione degl’indici economici ai rapporti dare/avere con la banca che, se portata in giudizio, rischia di dover restituire quanto indebitamente incassato in dispregio della normativa di settore.

Per attivare, però, il contenzioso per la ripetizione di quanto pagato, è necessario sostenere le spese legali e gli onorai dei procuratori legali ed attendere le tempistiche del processo che, vista la delicatezza della fase istruttoria, sono spesso imponderabili.

Ciò posto, fermo restando che l’esito del giudizio è sempre incerto, la Procedura trarrebbe maggiore profitto cedendo tale “aspettativa di credito”, nell’interesse del ceto creditorio e del principio di economicità a cui devono ispirarsi le Procedure concorsuali.

Crediti in contenzioso

Le procedure concorsuali, spesso, ereditano contenziosi attivi ovvero ne devono incardinare ulteriori per riscuotere crediti concorsuali.              
I giudizi, oltre ad essere incerti, impongono l’esborso di ingenti spese legali, oltre a dover attendere le tempistiche di chiusura del contenzioso, sempre che non ci siano impugnazioni che dilaterebbero ulteriormente le già note lunghe tempistiche processuali.

In tal caso la cessione del credito in contenzioso, da attuarsi mediante “successione a titolo particolare nel diritto controverso” può rappresentare la migliore soluzione per attualizzare l’incasso, eseguire i riparti e chiudere la Procedura.

Per ricevere un’offerta di acquisto del credito in contezioso, sarà necessario visionare il fascicolo telematico della causa in corso al fine di poter esprimere un parere sul possibile esito sia del giudizio di cognizione sia del successivo processo esecutivo in caso di mancato pagamento spontaneo da parte del debitore.

Vendita immobili come soggetto specializzato

Co.Le.Fin. S.r.l., si propone quale "soggetto specializzato" ai sensi dell'art. 216, co. 2, CCII,  per ottimizzare, nell'interesse del ceto creditorio, le vendite competitive; a tal fine, Co.Le.Fin. S.r.l., senza alcun costo per la Procedura, neanche a titolo di rimborso spese vive o costi di marketing essendo prevista solo una fee del 2% del prezzo di vendita a carico dell’aggiudicatario, si occuperà, sotto l'egida del Curatore, delle seguenti attività:  

Re-marketing su portali immobiliari

Al fine di conferire massima visibilità ai bandi di vendita, inseriamo annunci pubblicitari nelle vetrine di circa trenta portali immobiliari tra cui Immobilaire.it, Idealista, Wikicasa, Casa.it che hanno dedicato apposite sezioni alle aste giudiziarie. Ancora, il nostro Back Office gestirà tutte le richieste di informazioni generate dai medesimi portali immobiliari al fine di fornire chiarimenti – via mail oppure telefonicamente - ai potenziali offerenti e fugare dubbi su questioni delicate come, ad esempio, la gestione della fase del sopralluogo, la liberazione degli immobili occupati, la quantificazione dei costi di trasferimento, le modalità di partecipazione alla gara, etc. 

Informative ad operatori del settore

Co.Le.Fin. S.r.l. vanta numerosi contatti diretti con Fondi di Investimento, con Agenzie Immobiliari, con Consulenti Immobiliari, con Associazioni di Categoria e con altri operatori del settore immobiliare; individuati i tratti distintivi e caratterizzanti di un lotto immobiliare, si procederà a compulsare tali categorie di soggetti, anche per le vie brevi, per condividere ogni informazione utile e valutare, quindi, eventuali interessamenti al lotto immobiliare. In particolare, questa attività di re-marketing risulta molto efficace per vivacizzare aste di immobili di pregio e/o di immobili industriali e ricettivi.

Circolarizzazione bandi di vendita tra i clienti Co.Le.Fin.

Co.Le.Fin. S.r.l. circolarizza gli annunci delle aste tra i propri clienti (intercettati tramite pubblicità sui social network e su Google AdWords) interessati all’acquisto di immobili all’asta e suddivisi per ambito territoriale e budget spendibile; tali clienti hanno manifestato – mediante sottoscrizione di apposita lettera d’intenti - la volontà di acquistare immobili in asta per cui rappresentano la platea ideale di potenziali acquirenti ai quali dedicare una informativa diretta e circonstanziata delle aste di immobili con caratteristiche coincidenti con le loro preferenze.

Implementazione video fotografica

Spesso le aste vengono pubblicate prive di un book fotografico dell’immobile staggito oppure con foto in bianco e nero oppure con foto di pessima qualità; Co.Le.Fin. S.r.l. si occuperà di produrre un allegato fotografico fatto da professionisti unitamente ad un video per consentire un primo approccio virtuale e per consentire ad eventuali soggetti interessati di valutare le consistenze e lo stato dei luoghi con cognizione di causa.

Pubblicità annunci sui social network

Co.Le.Fin. S.r.l.pubblicizza gli annunci delle aste immobiliari su Facebook ed Instagram utilizzando i servizi di sponsorizzazione mediante targhettizzazione del pubblico in funzione della territorialità, dei dati socioeconomici e degli interessi, così da rendere visibile l’annuncio ad utenti oggettivamente predisposti a poter acquistare l’immobile proposto.

Direct Marketing

Secondo i nostri dati, un’asta immobiliare su tre viene vinta da un offerente residente nello stesso quartiere dove è ubicato l’immobile staggito oppure, se trattasi di immobili industriali o commerciali, da un offerente operante nel medesimo settore di attività ovvero nello stesso circondario industriale. Co.Le.Fin. S.r.l., in funzione della tipologia del lotto immobiliare, profila delle liste di potenziali acquirenti in base alla geolocalizzazione per indirizzo di residenza e/o per codice ateco; una volta selezionate le anagrafiche, si procederà ad inviare loro apposite informative, via mail o via posta, sulle aste di immobili potenzialmente interessanti in termini di vicinanza territoriale e/o di affinità commerciali.   

Coinvolgimento mercati esteri

Molti players internazionali attenzionano il mercato immobiliare italiano con particolare riferimento agli immobili di pregio ed alle strutture ricettive; astemarketing.it si occupa di proporre ai circuiti internazionali le opportunità di acquisto di immobili all’asta, traducendo in inglese e cinese i bandi di vendita e le schede riassuntive riepilogative delle caratteristiche delle procedure competitive. 

Assistenza sopralluogo

Molte delle persone potenzialmente interessate ad un immobile all’asta vengono scoraggiate ad approfondire l’iter di partecipazione alla gara già nella prima fase di sopralluogo poiché non conoscono la procedura per prenotare la visita oppure perché le richieste non vengono riscontrano tempestivamente per effettuare la visita. Co.Le.Fin. S.r.l., oltre ad occuparsi della gestone del calendario delle visite, accompagna fisicamente i potenziali offerenti a vedere l'immobile fornendo loro preziose informazioni che possano rassicurarli ed indurli a partecipare all'asta.

Deposito offerta e partecipazione asta

Oggi, la maggior parte delle aste si svolge con modalità telematica mediante i gestori delle vendite pubbliche; per partecipare a tali gare bisogna avere dimestichezza con lo strumento informatico, bisogna essere dotati di Pec e di firma digitale ma soprattutto bisogna conoscere la procedura – non semplice - per il deposito telematico dell’offerta e per la partecipazione telematica alla gara; Co.Le.Fin. S.r.l., per agevolare la partecipazione alle aste di potenziali acquirenti, si propone di assisterli sia in remoto che in presenza affinché possano partecipare alla gara in modo rituale senza incorrere in difetti di forma che possano inficiare la validità dell’offerta.

La nostra sede


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dalle ore 9.00 alle ore 13.00
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